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GAGFAH Umfeld für eine Refinanzierung deutlich verbessert
08.10.2010
Warburg Research
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422 / WKN A0LBDT) weiterhin mit dem Rating "kaufen" ein.
Im Gespräch mit dem Unternehmen seien die Geschäftsentwicklung und die Finanzierungssituation besprochen worden.
Vor dem Hintergrund der Immobilienverkäufe von fast EUR 1 Mrd. (2009/10e) werde im Rahmen der Anpassung der Unternehmensstrukturen mit höheren Kosten als bisher angenommen gerechnet. Des Weiteren seien aus Wohnungsverkäufen im ersten Halbjahr mit EUR 0,02 je Aktie (VJ EUR 0,05) nur leichte Gewinne erzielt worden. Zwar dürfte das zweite Halbjahr saisonalbedingt stärker ausfallen, allerdings werde trotz des günstigen Marktumfelds im Gesamtjahr mit einem um EUR 0,04 je Aktie geringerem Ergebnisbeitrag aus Verkäufen gerechnet. Die um circa 6% p.a. reduzierten EBITDA-Prognosen würden das untere Ende des Konsensus abbilden.
In 2013/14 seien verbriefte Kredite i.H.v. insgesamt EUR 5,3 Mrd. (85% aller Kredite) verteilt auf neun Tranchen fällig. Der durchschnittliche Zins liege bei 4,09%. Die Immobilienverkäufe und die Ergebnisthesaurierung sollten GAGFAHs Eigenkapitalquote bis 2012 um 3,5 PP auf 28% erhöhen, wodurch sich die Finanzierungssituation leicht verbessere.
Angesichts der jüngsten Finanzierungen bei den Peer Group Unternehmen (z.B. alstria office REIT-Aktie (ISIN DE000A0LD2U1 / WKN A0LD2U) 4,2% für fünf Jahre), der Belebung des Pfandbriefmarktes und des historisch niedrigen Zinsniveaus habe sich das Umfeld für eine Refinanzierung deutlich verbessert. Es sei davon auszugehen, das GAGFAH bis Ende 2011 einen bedeutenden Teil der Kreditfinanzierung umstrukturiert. Bei einem angenommen Zinssatz von 4,3%, der dem Renditeniveau bei BBB bewerteten Unternehmensanleihen für fünf bis sieben Jahre entspreche, würden sich GAGFAHs Zinskosten nur unwesentlich um EUR 12 Mio. (EUR 6 Cent je Aktie) erhöhen.
Seit August 2010 habe sich der durchschnittliche Discount zum NAV bei deutschen Immobilienaktien um mehr als 10 PP auf ca. 30% reduziert, wobei Deutsche Wohnen (ISIN DE000A0HN5C6 / WKN A0HN5C) oder TAG Immobilien (ISIN DE0008303504 / WKN 830350) nur noch einen Abschlag von ca. 10% aufweisen würden. Auch wenn GAGFAHs Equity Story von der Instandhaltungspolitik, der anstehenden Refinanzierung und dem Hauptaktionär Fortress belastet werde, sei ein Discount von ca. 40% zum NNAV (exklusive latenter Steuern) sehr hoch, zumal das Thema Substanzausschüttung nach der Dividendenkürzung weggefallen sei. Mit einer Dividendenrendite von 6,5% habe GAGFAH immer noch klar die höchste Dividendenrendite im Immobiliensektor.
Angesichts der niedrigen Alternativrenditen dürften Immobilienaktien mit einer hohen Dividendenrendite weiter im Fokus stehen. Das überarbeitete NAV-Modell führe auf Basis eines Mietmultiplikators von 12,7 (alt: 12,8) für das GAGFAH-Portfolio zu einem fairen Wert von EUR 7,27. Das angepasste DCF-Modell signalisiere einen Wert von EUR 7,20.
Das Kursziel werde von EUR 7,80 auf EUR 7,30 reduziert (Basis NAV und DCF).
Die Kaufempfehlung der Analysten von Warburg Research für die GAGFAH-Aktie wird bestätigt. (Analyse vom 08.10.2010) (08.10.2010/ac/a/d)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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